Gelirvergisi türü olan ve 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununda düzenlenen “değer artış kazancı” kavramı, Kanunda belirtilen şekilde iktisap edilen bir mal veya hakkın elden çıkartılması durumunda önceki değeri ile elden çıkartıldığı sırada mevcut olan değeri arasındaki artış sebebiyle kişiye sağlanan kazancın GayrimenkulAlım-Satım İşlerinde 'Ticari Kazanç - Değer Artış Kazancı' Ayrımı 3. Gayrimenkulü n Tanımı ve Elden Çıkarılması a. Mal ve Hakların İktisap Şekli b. Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi 4. Safi Değer Artışının Tespiti 5. Değer Artış Kazancının Beyanı 6. Dolayısıylaelden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 100.000 YTL * (220,07 / 178,68) = 123.164,31 TL. olarak dikkate alınacaktır. Buna göre Mehmet Bey, satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (200.000 - 123.164,31) 76.835,69 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır. Yayınlanma: 22:44 - 1 Mart 2022. Gayrimenkulünü edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satıp beyannamede bulunmayanlar pişmanlık dilekçesi verebiliyor. İşte gayrimenkul değer artış kazancı pişmanlık dilekçesi Gayrimenkul sahipleri taşınmazını sattıktan sonra da vergi mükellefi olabiliyor. Kanunen arsa, arazi, konut Toplam 1 Gayrimenkul değer artış kazancı haberi yer almaktadır. Güncelleme Tarihi: 12.07.2022 00:00 22.02.2022 Ekonomi Vergide beyan 1 Mart’ta başlıyor Vay Tiền Nhanh. Soru Merhaba, aynı soruyu tekrar ediyorum. Gayrımenkul değer artış kazanç vergisine esas teşkil edecek iktisap tarihini anladım. Ancak ben vergi hesabını yaparken yani alım ile satım bedeli arasındaki fark üzerinden vergi hesaplanırken alım bedeli olarak hangi değer alınacak onu soruyorum. Bir örnekle sorumu açıklamak istiyorum. Kentsel dönüşümle girecek bir bölgeden arsa tapulu İran daireyi 1000 TL ye aldım. 3 sene sonra kentsel dönüşüme girdi burası. Kat irtifaki tapuya tescil edildi. Cins değişti ve rayiç bedel 2000 TL oldu. Tam bu aşamada 5 senelik vergi istisna süresi yeniden başladı. Yani mülkü edinme iktisap tarihi kat irtifakının yapıldığı tarih oldu. 5 sene süre dolmadan burayı satmak istediğimde örneğim 3000 TL ye, vergis hesabında alım bedeli mülkün ilk alındığı bedel olan 1000 TL olarak mı yoksa cins değişikliğinin yapıldığı 5 senelik işitenin yeniden başladığı tarihteki rayiç değeri olan 2000 TL olarak mı dikkate alınırsa? Teşekkürler Yanıt Tekrar merhaba. Bu konuda yazılı bir metin bulunmuyor. Vergi dairesiyle iletişime geçerseniz detaylı bilgiyi elde edebilirsiniz. Özge Özdemir tarafından yanıtlandı. 10 Eylül 2016 0937 Trajik ünellii 699 Kişi okudu Yorumlar Aldığınız gayrimenkulü 5 yıl dolmadan satıyorsanız, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemeniz gerekebilir. Bir de tapu harcınızı düşük gösterdiyseniz, çok yüksek vergi ödemesi yapmak zorunda dönemlerde özellikle konut alımlarından beyan edilen tapu harçları yüzünden konut alan kişilerin birçoğuna cezalar gelmeye başladı. Genel olarak bu cezaların gelmesinin nedeni, beyan edilen tapu değeri üzerinden toplam da alınan %4’luk tapu harcını az ödemek için, konutu gerçek değerinin altında beyan etmek Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?Alınan gayrimenkullerin satışı sırasında enflasyon ve 2016 yılının istisna tutarı olan TL’nin üzerinden bir kâr elde edilmesi durumda, vergilendirme dilimine göre hesaplanan bir kazanç vergisidir. Yani, almış olduğu konutu 5 yıl içerisinde satan ve bu işlemden kâr elde eden neredeyse herkes, aslında az veya çok bu vergiyi ödüyor asıl sorun bu verginin var olması değil, konutun alırken düşük tapu harcı gösteren bir kişinin, satarken tapuya bedeli gerçek satış değerinden beyan etmesi sonucunda ortaya çıkan yüksek kazanç ve bunun sonucunda doğan yüksek vergidir. Tapu Bedeli Düşük Olanları Satış Sırasında Ödeyeceği Vergi üzerinden yer alan hesaplama aracı üzerinden örnek bir hesaplama işlemi yapalımÖrneğin, tarihinde TL’ye alınan bir konut tapuya TL olarak beyan ediliyor ve tarihinde ise tapu bedeli TL olarak bu konut beyan edilen tutarlara göre bir hesaplama işlemi yaptığımı zamanTapuda beyan edilen bedellere göre, TL – TL= TL kâr görünüyor ve vergi ödemesi yaklaşık olarak TL çıkıyor. Konutun gerçek bedelleri üzerinden hesaplama işlemi yaptığımız zaman iseGerçek bedellerine göre, TL – TL = TL bir kâr görünüyor ve vergi ödemesi yaklaşık olarak TL olarakKonut alımında gerçek bedel üzerinden beyan edilmiş olsaydı, sadece ek olarak 4 bin TL bir harç ödemesi yapılacaktı. Bu ödeme yapılmadığı için – TL TL fazla bir vergi ödemesi yapılmış oldu. Toplamda konutunu satan kişinin cebinden fazladan çıkan para ise TL - TL TL oldu. "Tapu harcı hakkında daha detaylı bilgi almak ve hesaplama aracına ulaşmak için tıklayın »"Tapu Hacı Mevcutta Düşük Olanların İzlemesi Gereken YolKonutunu satmak isteyen veya vergi idaresinin incelemesine takılmak istemeyen kişiler, pişmanlık dilekçesi vererek tapu harçlarını yükseltebilirler. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için vergi idaresi tarafından herhangi bir takip işlemi başlatılmamış olması gereklidir. Yukarıda vermiş olduğumuz örnekteki gibi pişmanlık dilekçesi ile TL tapu harcının arttırılması durumda TL tapu harcı yasal faizi ile ödenerek tapu harcı yükseltilebilir. Bu yazının tüm kullanım hakları aittir. Abdullah KİRAZ YMM / Bağımsız Denetçi İçinde bulunduğumuz bu hafta içinde yer alan tarihi, şirketler dışındaki şahısların 2021 yılında elde ettikleri, ticari, zirai, mesleki kazançlar ile kira, ücret, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarına ilişkin Gelir Vergisi Beyannamelerini vermeleri için yasal sürenin son günüydü. Nadiren de olsa beyannamesini bu sürede yetiştiremeyen ya da unutan fakat bir an önce beyannamesini vererek vergisel görevini yerine getirmek isteyen bir grup mükellefin olduğunu tahmin ediyoruz. Bu mükelleflerin, gecikme nedeniyle, vergi cezasına maruz kalmamaları adına vergi idaresinin tespitinden önce “iyi niyetli” davranışlarını göstermeleri ve bunun sonucunda vergilerini cezasız olarak ödeyebilmeleri mümkün. Vergi mevzuatımızda “Pişmanlık” olarak anılan müessese ile tam da belirttiğimiz durumdaki mükelleflere uygun imkanlar sunmaktadır. Pişmanlık Uygulaması Nedir? Beyana dayanan vergilerde vergi ziyaı cezasını gerektiren fiilleri işleyen mükelleflerle bunların işlenişine iştirak eden diğer kişilerin kanuna aykırı hareketlerini ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber vermesi hâlinde, haklarında belirli koşullar altında vergi ziyaı cezası kesilmemesini sağlayan uygulamadır. Vergi Ziyaı Cezasını Gerektiren Fiiller Nelerdir? Verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesi ya da eksik tahakkuk ettirilmesi vergicilik litaratüründe “vergi ziyaı” vergi kaybı olarak kabul edilmekte, buna sebep olan haller ve fiiller için de vergi ziyaı cezası uygulanmaktadır. Vergi ziyaı cezası genel olarak, ziyaa uğratılan vergi tutarının bir katı tutarında olup, bazı durumlarda incelemeye veya takdir komisyonuna iletilmeden önce kendiliğinden beyanname verilmesi halinde bu ceza yarıya inmekte bazı özellikli hallerde ise kaçakçılık sayılan fiilerde üç kat olarak uygulanmaktadır. Vergi ziyaı, esasen mükellefin veya onun yerine vergisel ödevleri yerine getirmesi gereken vergi sorumlusunun vergilendirme ile ilgili ödevlerini zamanında yerine getirmemesi veya eksik yerine getirmesi fiilleri ile verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesine veya eksik tahakkuk ettirilmesine yol açan fiiller ile ortaya çıkar. Şahsi, medeni haller veya aile durumu hakkında gerçeğe aykırı beyanlar ile veya sair suretlerle de verginin noksan tahakkuk ettirilmesine veya haksız yere geri verilmesine sebebiyet verilebilir, bu haller de vergi ziyaı cezasını gerektiren fiiller arasındadır. Pişmanlık Uygulamasından Yararlanılabilmesi için Şartlar Nelerdir? Beyana dayalı bir vergi türünde ancak pişmanlık uygulamasından yararlanılabilir. Elde edilen gelirler üzerinden gelir vergisi, Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi beyan edildiğinden ilk koşul sağlanmış olmaktadır. Vergi Ziyaı Cezasını gerektiren bir fiil bulunmalıdır. Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi zamanında verilmemiş olduğu durumda vergilendirme ile ilgili ödev zamanında yerine getirilmemiş ve bu nedenle vergi zamanında tahakkuk ettirilmemiştir. Beyannamenin süresinde verilmemiş olması vergi ziyaı cezasını gerektiren hal olarak ikinci koşul da sağlanmış olmaktadır. Kişinin kanuna aykırı hareketlerini ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber vermiş olması gerekir. Vergi beyanlarında pişmanlık uygulamasından yararlanılabilmesi için mükelleflerin bağlı oldukları vergi dairesine kendiliklerinden henüz vergi idaresi harekete geçmeden pişmanlık dilekçesi vererek durumu bildirmeleri halinde pişmanlık uygulamasından yararlanılabilecektir. Pişmanlık dilekçesinden önce bir muhbir tarafından vergi idaresine durumun bildirilmemiş olması gerekir. Mükellefin pişmanlık dilekçesi ile vergi dairesini bilgilendirmesinden önceki bir tarihte, durumun bir muhbir tarafından herhangi resmi bir makama dilekçe ile veya şifahi beyanı tutanakla tevsik edilmek suretiyle ihbar edilmemiş olması gerekir. Bu nedenle pişmanlık dilekçesinin bir an evvel verilmesi, getirilen imkândan yararlanmak için önem arz etmektedir. Pişmanlık dilekçesinin verilmesinden önce, aynı vergi türü yazımızın konusu bakımından Gelir Vergisi ile ilgili olarak bir vergi incelemesine başlanılmamış olması ya da bu vergi türünün Takdir komisyonuna intikal ettirilmemiş olması gerekir. Vergi idaresi gelir elde ettiği halde beyannamelerini vermemiş olanlar ile ilgili rutin olarak ya konuyu vergi incelemesine intikal ettirmekte ya da takdir komisyonuna havale ederek, ziyaa uğratıldığı değerlendirilen verginin tespit edilmesini sağlamaktadır. Günümüz teknolojik koşulları altında bu çalışmalar çok hızlı ve kolay bir şekilde yapılabildiğini hatırlatmak isterim. İşte vergi idaresinin bu işlemlere başlamasından önce iyi niyetli davranışla pişmanlık dilekçesinin vergi dairesine verilmesi gerekir. Hiç verilmemiş olan vergi beyannamelerinin mükellefin haber verme dilekçesinin verildiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde tevdi olunması. Eksik veya yanlış yapılan vergi beyanının mükellefin keyfiyeti haber verme tarihinden başlayarak onbeş gün içinde tamamlanması veya düzeltilmesi. Verilmemiş olan vergi beyannamesinin pişmanlık dilekçesinin vergi dairesine verildiği tarihten itibaren 15 gün içinde vergi dairesine verilmiş olması ya da eksik veya yanlış yapılmış vergi beyanlarının bu süre içinde tamamlanması veya düzeltilmesi gerekmektedir. Verilen Beyannamede hesaplanan gelir vergisinin ve hesaplanan pişmanlık zammının pişmanlık dilekçesinin verildiği tarihten itibaren onbeş gün içinde ödenmesi gerekir. Mükellefçe haber verilen ve ödeme süresi geçmiş bulunan vergilerin konumuz bakımından gelir vergisinin ve ödemenin geciktiği her ay ve kesri için, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen nispette uygulanacak gecikme zammı oranında bir zamla pişmanlık zammı olarak bilinmektedir birlikte haber verme tarihinden başlayarak onbeş gün içinde ödenmesi gerekmektedir. Pişmanlık Uygulaması ile Vergi Ziyaı Cezası Kesilmemektedir. Pişmanlık uygulamasına ilişkin şartları sağlayan mükelleflere, vergi beyannamelerini geç vermiş olmaları nedeniyle vergi tutarı üzerinden hesaplanan % 50 oranında, % 100’ü oranında veya 3 katı olarak uygulanan Vergi Ziyaı Cezası kesilmemektedir. Pişmanlık Dilekçesi İçin Vergi Dairesine Gitmek Zorunlu mudur? Elektronik Ortamda Verilebilmekte midir? Pişmanlık dilekçesini bağlı olunan vergi dairesine elden verilmesi mümkün bulunduğu gibi vergisel iş ve işlemlerin önemli bir kısmının vergi dairesine gitmeden elektronik ortamda gerçekleştirilebilmesi amacıyla İNTERAKTİF VERGİ DAİRESİ uygulaması üzerinden ya da Kira, Ücret, Değer Artış Kazancı ve Menkul Sermaye iratlarına ilişkin gelir vergisi beyannamelerinin verilmesi için oluşturulan HAZIR BEYAN SİSTEMİ üzerinden verilmesi mümkün bulunmaktadır. Pişmanlık Dilekçesi Verilerek Beyanname Verildiğinde Konut Kira Gelirleri İçin Uygulanan Vergi İstisnası Tutarından Yararlanılabilmektedir! Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar hariç 2021 yılı için TL si istisnadır. Genel kural olarak, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ancak pişmanlık uygulamasından yararlanan mükellefler bakımından, vergi idaresinin “Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi”nin 11 inci sayfasında yer verdiği aşağıdaki açıklamasından anlaşılacağı üzere, bu vergi istisnasından yararlanılabileceği anlaşılmaktadır. “Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2021 yılı için belirlenen TL'Iik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya suresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.” HATIRLATMA Getirilen kanuni imkândan bir an önce yararlanmanızı tavsiye ederim. Vergi idaresi konuyu yeni teknolojik imkânlarla çok hızlı tespit edebilir, konuyu takdir komisyonuna, incelemeye iletmeden ya da bir muhbir tarafından idareye bildirilmeden bir an evvel pişmanlık dilekçesi ile beyannamenizi verip, vergi ve pişmanlık zammını ödeyerek VERGİ ZİYAI CEZASI’nı ortadan kaldırabilirsiniz. Soru Tebernüş bey merhaba, Gayrımenkul değer artış kazanç vergisi ile ilgili soruma aşağıdaki cevap verilmiş. Ancak benim sorum iktisap tarihi ile ilgili değildi. Kentsel dönüşüm neticesinde cins değişikliği olduğunda 5 yıllık vergi istisna süresi yeniden başladığında vergiye esas alınacak mülk edinme bedeli hangisi olacak. Cins değişikliğinin olduğu yeni tapu rayiç değerimi olacaklar? Teşekkürler Merhaba. Maliye Bakanlığı?nca verilen tarih ve sayılı muktezada yenilenmiş gayrimenkulün teslim tarihinin beş yıllık sürenin tespitinde esas alınması gerektiği belirtiliyor. Yani kentsel dönüşümde yenilenmiş gayrimenkullerin elden çıkarılmasında beş yıllık istisna süresinin tespiti için ilk iktisap tarihinin değil, yeni gayrimenkulün iktisap tarihinin esas alınması gerekiyor. Yanıt Tekrar merhaba. Gelir Vergisi Sirküleri/76 gereğince arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Özge Özdemir tarafından yanıtlandı. 09 Eylül 2016 2123 Tahir Günelli 750 Kişi okudu Yorumlar Geri dön YILI TUTAR DAYANAK 2022 TL Mükerrer 80 2021 TL 313 Seri Genel Tebliği 2020 TL 310 Seri Genel Tebliği 2019 TL 305 Seri Genel Tebliği 2018 TL 302 Seri Genel Tebliği 2017 TL 296 Seri Genel Tebliği 2016 TL 290 Seri Genel Tebliği 2015 TL 287 Seri Genel Tebliği 2014 TL 285 Seri Genel Tebliği 2013 TL 284 Seri Genel Tebliği 2012 TL 280 Seri Genel Tebliği UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. İvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar. 70 inci maddenin birinci fıkrasının 5 numaralı bendinde yazılı hakların ihtira beratları hariç elden çıkarılmasından doğan kazançlar. Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar. Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar. Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar. İktisap şekli ne olursa olsun ivazsız olarak iktisap edilenler hariç GVK 70 inci maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar değer artış kazancında bahsi geçen haklardır. "Miras yoluyla veya bedelsiz sahip olunan gayrimenkullerin satılması değer artışı kazancının konusuna girmemektedir." Değer Artış Kazancında endeksleme nasıl yapılır? Endeksleme; alış tarihinden önceki ay ve satış tarihinden önceki ay ÜFE oranındaki artış %10 ve üzeri ise mal ve hakların alış bedeline bu artış oranı uygulanarak bulunan yeniden değerlenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark bulunarak gayrisafi kazanç bulunur. Eğer ÜFE artış oranı %10 un altında ise alış bedelinde herhangi bir işlem yapmadan satış bedelinden düşülür. Değer Artış Kazancında her durumda endeksleme yapılır mı? Endeksleme satışı yapılan mal ve hakların; alış tarihinden bir önceki ay ÜFE ile satış tarihinden önceki ay ÜFE oranı arasındaki artış miktarının %10 ve üzeri olduğu durumlarda yapılır, aksi halde yapılmaz. GAYRİMENKULLERİN 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILMASINDA GELİR VERGİSİ BEYANI GELİR VERGİSİNİN KONUSU VE UNSURLARI Gelir Vergisi Kanununda gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiǧi kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanunda gelirin hangi tür kazanç ve iratlardan oluştuǧuna yer verilmiştir. Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doǧan kazancın niteliǧi ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda "ticari kazanç" ve "diǧer kazanç ve iratlar" olmak üzere iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Ticari kazanç Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doǧan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda "gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uǧraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar"ın ticari kazanç olarak vergilendirileceǧi belirtilmiştir. Ayrıca, satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç sayılır. Diǧer kazanç ve iratlar Belirli kaynaklara baǧlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde periyodik olarak meydana gelmeyen, devamlı deǧil arızi olan ve çoǧu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliǧinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diǧerlerinden ayıran en önemli özellik, genel olarak devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda deǧerlendirilmiş olmasıdır. Diǧer kazanç ve iratlar, "deǧer artışı kazançları" ve "arızi kazançlar" olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur. Gayrimenkul Alım–Satım Işlerinde “Ticari Kazanç–Deǧer Artışı Kazancı” Ayrımını Belirleyen Unsurlar Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doǧan kazancın "deǧer artışı kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiǧine ilişkin açıklamalar aşaǧıda belirtilmiştir. Faaliyetteki Devamlılık Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, kazanç doǧuran işlem sayısındaki çokluktur. Işlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Satışın Hangi Amaçla Yapıldıǧı Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde, gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım - satım işlemi ticari kazanç kapsamında deǧerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç, deǧer artışı kazancı olarak deǧerlendirilir. Ticari Bir Organizasyonun Varlıǧı Iş yeri açılması, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kayıt olunması vb. durumlarda ticari bir organizasyonun var olduǧu kabul edilmektedir. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadıǧı hallerde ise kazanç türü "faaliyetteki devamlılık" ve "satışın hangi amaçla yapıldıǧı" unsurlarına göre tespit edilir. DEĞER ARTIŞI KAZANCININ KONUSU VE VERGİLENDİRİLMESİ Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının 6 numaralı bendi uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç, anılan Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde sayılan ve aşaǧıda belirtilen mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 beş yıl içerisinde elden çıkarılmasından doǧan kazançlar, deǧer artışı kazancının konusunu oluşturmaktadır. √ Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuǧla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, √ Voli mahalleri ve dalyanlar, √ Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, √ Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları. Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılıǧında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Örnek 1 Mükellef A tarihinde TL’ye satın almış olduǧu gayrimenkulü, tarihinde TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduǧundan, elde ettiǧi kazanç deǧer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Deǧer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca "safi deǧer artışı" denilmektedir. Deǧer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılıǧında alınan para ve ayınlarla eşya, mal vb. saǧlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; √ Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, √ Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların, düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen deǧer esas alınır. Elden çıkarılan mal ve haklarda iktisap bedelinin, elden çıkarıldıǧı ay hariç olmak üzere Devlet Istatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilmesi ve endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması gerekmektedir. Türkiye Istatistik Kurumunun TÜIK resmi internet sitesinde tarihinde yapılan Üretici Fiyat Endeksi ile ilgili Kamuoyu Duyurusunda, Toptan Eşya Fiyat Endeksi TEFE ve Üretici Fiyat Endeksi ÜFE olarak kullanılan endekslerin yerine Yurt Içi Üretici Fiyat Endeksinin YI-ÜFE kullanılacaǧı belirtilmiş bulunmaktadır. Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doǧan kazançlar deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doǧan kazançlar deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 2 Mükellef B tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak veraset yoluyla intikal etmesi nedeniyle, mükellef'nin bu satıştan elde ettiǧi gelir, deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA İKTİSAP TARİHİNİN BELİRLENMESİ Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre, kat karşılıǧı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılıǧında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, deǧer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiǧi tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldıǧı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut Idaresi veya diǧer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doǧalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde deǧer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındıǧı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındıǧının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldıǧı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Örnek 3 Mükellef C, kooperatif üyeliǧi karşılıǧında iktisap ettiǧi gayrimenkulüne, tarihinde su, elektrik ve telefon baǧlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldıǧı belgeler ile ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün, mükellef adına tapu tescili, tarihinde yapılmıştır. Buna göre, deǧer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandıǧı tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller Ile Kat Karşılıǧı Olarak Müteahhit Veya Konut Yapı Kooperati lerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde Iktisap Tarihinin Belirlenmesi Cins deǧişikliǧi cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; baǧ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, baǧ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiǧi tarih deǧil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldıǧı tarihin esas alınması gerekir. Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılıǧı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi deǧer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılıǧı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, deǧer artışı kazancı kapsamında deǧerlendirilmeyecektir. Örnek 4 Mükellef D' nin, tarihinde satın aldıǧı arsayı, tarihinde kat karşılıǧı olarak müteahhide vererek almış olduǧu gayrimenkuller, tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Kat karşılıǧı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve deǧer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiǧi tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınması gerekir. DEĞER ARTIŞI KAZANCININ BEYANI Deǧer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceǧi, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadıǧına baǧlıdır. Istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. Istisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir. Elde edilen deǧer artışı kazancının safi miktarının, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir, satışın yapıldıǧı yılı takip eden yılın 01 - 31 Mart tarihleri arasında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyannameler; • Hazır Beyan Sistemi aracılıǧıyla internet ortamında, • Baǧlı bulunulan ikametgahın bulunduǧu yer vergi dairesine kaǧıt ortamında, • 3568 sayılı Kanun gereǧi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile sözleşme imzalanarak e-Beyanname sisteminden, verilebilir. Ayrıca mükelleflerin takvim yılı içinde; • Memleketi terk etmesi halinde, memleketi terkten önceki 15 gün içinde, • Ölümü halinde, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vefat eden kişi namına varislerce, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanda bulunulması gerekmektedir. HAZIR BEYAN SISTEMİ Beyana tabi gelirleri sadece diǧer kazanç ve iratlar, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı kira geliri ile ücretten ibaret olan mükellefler; bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini Başkanlıǧımız tarafından önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunduǧu kullanımı kolay ve hızlı bir sistem olan Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilirler. Bu sistemden, sadece diǧer kazanç ve irat, kira, menkul sermaye iradı veya ücret gelirlerini ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir. Sisteme ve detaylı bilgiye Gelir Idaresi Başkanlıǧının internet adresinden veya Interaktif Vergi Dairesinden ulaşabilirsiniz. VERGİNİN ÖDENME ZAMANI VE ŞEKLİ Elde edilen deǧer artışı kazançlarına ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, sonraki yılın Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere; • Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 31 Mart tarihine kadar, • Ikinci taksiti ise 31 Temmuz tarihine kadar, ödenmesi gerekmektedir. Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlarda, beyan üzerine tarh edilen vergiler beyanname verme süreleri içinde ödenecektir. Verginizi internet adresinde yer alan anlaşmalı bankalardan ve tüm vergi dairelerinden ödeyebilirsiniz.

gayrimenkul değer artış kazancı pişmanlık dilekçesi